物业整改—业主告知书.doc
物业整改 — 业主告知书
物业整改—业主告知书
告知书
至四川德阳锦虹建筑房产有限公司:
首先感谢贵公司在春天印象小区建设过程中所做出的努力和辛苦，春天印象一期业主迎来了翘首以盼的收房日子;但在这本该举杯庆贺的特殊日子，全体业主却感受不到应有的快乐和收房的喜悦;对于绝大多数的业主来说，可能一生只能有一次购房的机会，也注定将在自我构想的，温馨而舒适的春天印象家园度过未来生活的每一天，因此我们择房慎之又慎，大多数业主几乎踏遍了整个德阳楼盘，通过考察、问询、分析、对比，最终选择了春天印象这个楼盘。选择定格的那一刻，业主们选择的不只是对小区住宅以及配套设施的品质需求，更是交付了一份嘱托，交付了我们对贵公司的充分信任与期望。作为门外汉，业主们在整个小区没有成形的情况下，只能依据贵公司的宣传册、导购介绍、沙盘等作为抉择的重要导向，而对于实体成形成貌、标准执行及归属权的有关承诺，我们只能寄望于贵公司的公信力、责任心和良知。现对小区交房前夕存，业主反馈的问题特作如下书面汇总，望贵公司知悉并予以妥善解决。
一( 前期合同签署及交房流程问题
协商意见:前期合同签署流程中贵公司单方要求必须先交钱在签署合同，对此许多业主曾抗辩过，但终业主所处弱势地位以及被单方孤立、推诿及购房预付款的牵制匆忙的签署了合同。但全体业主重申对合同中不合情、不合理甚至不合法的条款保留拒绝接受的权利。要求贵公司在收房流程中主动积极、改善服务质量;在业主存有疑问时，不要一味粗暴的孤立买受人，采取推诿的处理方式，同
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时在业主对收费标准和名目还存在诸多质疑的情况下能做好公开、透明、有据的公示。全体业主一致认为贵公司应秉承“先验房、再缴费、最后交钥匙”的流程办理收房程序，双方充分体现出买卖合同公平交易的原则及合同约定的甲乙双方基本权利，达到和谐交房收钥匙的目的。
二(交房时相关税费、管理费、杂费问题
全体业主收房时需缴纳的名目繁多的税费、管理费、杂费无疑是大家质疑的焦点问题，对于贵公司存在乱收费的反对之声从签订购房合同之初就没有间断过。在信息高速发达的网络时代，一切都该是公开透明的，也只有收费的公开透明和有理有据有度才会得到支持、理解与合作。遗憾的是，虽然贵公司收到了由德阳市城乡规划建设局回复的关于 2013 年 6 月 26 日业主反应的《春天映像收费标准》问题，也知悉了上级的回复，即:小区开发商不得违规收费的有关要求，但贵公司公示的交房收费明细中仍然出现了众多的不合理收费 协商意见:
1.收房是要求贵方向业主出示所有收费标准、依据及与之对应的详细内容，对于没有依据的收费项目业主将有权拒绝。
2. 房屋契税、维修基金收费性质既然是房产商方便自己、服务业主的行为，更应该按规定收取，不应该另立名目进行高标准收缴。业主要求，首套房契税应依照标准按不同面积所对应的标准系数 1%-2%x 房款收取，并及时出具契税缴费单、维修基金收缴凭证以及代缴实际发生数额凭证。
3(开发商代办房产证按理实属开发商自身分内义务，本不应另行收取相关费用，但贵公 司却单方面加收代办费 500 元/户之高，若按全小区 2015 户计算共
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计将收取 100.75 万元。再则即使代办产权属业主义务，发生的经办成本费用主要包括要向有关部门提供相关资料复印件、缴纳约 10-20 元左右的办证费以及经
办人员 1-2 人的人工费，总费用不超过 100 元.因此业主要求下调代办费不超过150 元。如若贵公司坚持不予以下调，业主将保留向德阳物价局、建设局投诉的权利。
4. 装修保证作为一个单纯的合同约定事项，国家并没有强制规定，建议参照德阳其它小区不收取或象征性收取;对于装修管理费，《德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价 基准价及浮动幅度》，《德阳市市区住宅物业服务等级指导标准》已经明确，条文中明确“住宅物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处理费、车辆停放费、共用设施(如游泳池等)使用费”，由此可以看出，住宅物业服务收费除垃圾处理三项费用需额外收取外，其余所有费用均已经涵盖其中不应单独再向业主收取。再者标准中也提到，“物业服务企业和装修施工企业应签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并收取装修管理服务费”，也就是说物业公司只能在装修服务中收取与之有合同关系的施工企业的装修管理服务费，而不得重复向第三方业主收取。因此全体业主要求取消向该项收费，若要强行收取业主将进行投诉。对于建筑垃圾清运费收取的具体数额属于可协商范围，业主认为收取数额过高，要求参照周边小区标准将费用下调。
5(转让手续费、印花税、抵押手续费属未发生或已取消明目，不应单独向业主收取。
6.要求贵公司交房时公布《前期物业管理服务协议》内容，并详细罗列物业管理费组成项目明细及收费范围，全体业主一致认为，交房过程，业主不应同无
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合同关系的物业管理公司发生任何关于收楼的相关事务，只与开发商有效对话。
三、公共配套设施及物业管理问题
1、公摊面积问题
协商意见:由于业主普遍反应电梯太小、公共门厅太窄、楼梯单跑设计高而陡、户型布局也是一梯六户甚至八户，依据购房合同、相关公摊标准、构成，参照四川周边地区类似楼盘，常规公摊标准在 15%-20%左右。结合本小区如此精简节约的造型布局，小区住宅的公摊却高达 20%的上限，故而业主质疑贵公司在公摊面积上有误算、错摊等违背合同及标准的嫌疑，要求甲方举证房产部门测量核定的公摊面积有关数据及依据，各栋楼分别公示公摊面积及如何计量。
2、小区绿化、景观问题
协商意见:依照有关宣传和承诺，贵公司定性的绿化景观为 360 度欧式全景园林，体现奢享城中尊荣、温馨典雅和尊贵气度;景观涵盖格拉斯园景观、狄德罗公园、艺术风情街、莱蒙园、法兰西景观大道等，相关景观均有对应做法及效果图，有花有水有喷泉，有亭有湖，有动有静。以上绿化景观前期给业主描绘的属高端大气上档次综合布局和环境，但实际情况却有很大的落差。要求贵公司出示小区绿化规划图、总评管网图、实施方案施工图。
3、地下车库及大门问题
协商意见:小区内地下车库作为小区配套工程为何不针对小区业主发售，今后小区内众多住户出行如何保障，若对外出售那么与之配套的公用设施如物管房、设备房的面积和费用完 全公摊于业主身上就不合理，即使有所区分也难以界
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定;贵公司必须采取措施保证地下车库及大门的 人流车流安全，实现真正意义的人车分流，建议设置完善的门禁安保措施，以保障全体业主的居住通行安全。对靠商住左侧小区后门应加强安保监控。
4、商户门面问题
协商意见:要求贵公司必须保证临街商户靠小区内侧的安保措施，满足小区封闭条件，临街商户单元不得设置小区侧后门，以保障小区业主的居住安全需要。且后开门所占业主面积必须从住户公摊中剔除。
5、公共配套设施问题
协商意见:要求贵公司收房前主动公布详细的绿化设计图、配套设备数量名目。鉴于业主质疑小区绿化率过低的问题，希望贵公司出具合格证明文件证明小区绿化率是否符合 36.3%的标准，对已经枯死的树木及时予以更换，采取措施保证树木存活率的措施，减少后期业主的维护成本;小区规划设计考虑失误，既然小区为一次设计分期建设，那么贵公司就应该将小区的功能性设施如篮球场、羽毛球场、网球场、儿童娱乐场纳入一期范围统筹考虑，避免建成小区功能失血。如今一期的业主们只能慢慢等待二期建成方能实现基本需求，有悖于贵公司对本楼盘高端舒适品质楼盘的定位，要求贵公司书面予以承诺二期修建时点及在此期间业主的相关需求保障措施，对于二期建造过程中可能影响一期建筑、结构、安装的接口如何预留和二期施工对业主生活可能造成的影响的防治措施。
6.高级会所及恒温池问题
协商意见:恒温池一直是广大业主内心的痛，许多业主都是奔着此项独具特色的配套设施而来。而一直以来不管是贵公司的售房导购还是专用宣传册都将该
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设施作为业主公用的设施进行误导、宣传，结果却是对外的商业设施，除增加入住小区业主的嘈杂、不安全因素外，其它却均与业主们无关，在失落、愤慨之余更有被欺骗的感受。依据各地方有关规定，新建规模小区必须配套设计建设与小区规模相适应的幼儿园及活动室，其产权归业主所有。本小区共有住户 2015 户却没有配套幼儿园等设施，试问今后如何解决幼儿上学问题，对此业主们提出如
1.质疑高级会所、恒温池使用使用权问题。?2.会所、恒温下几点疑问和要求:?
3 会所、恒温池倘实属商业行池是否占用幼儿园、活动室等小区按规定应有指标?
为，那么其自身或者为之服务的设施的面积是否在业主的公摊范围进行了不合理
4 即使会所、分摊，其相关物业的物管费是否同业主们进行了严格的隔离划分。?
特别是恒温池真属于商业属性，但无论从安全上、环保上对业主们都会造成无法预知的影响，贵公司理应对小区业主们的进行相应优惠，而不是对外一视同仁。
9、与物业有关的收费问题
协商意见:无论是小区的物管费还是所谓的装饰装修等与物业有关的费用都独创新高，依照物业管理费收取有关标准，物管费用的高低取决于服务的等级，即使贵公司依照最高服务等级标准进行收取也不应该超过 1.2 元/M2，有关浮动也可高可低，何况贵公司有关服务等级真能达到服务的最高级别,目前许多地方已经专门出台相关规定遏制新建住宅小区前期物业管理由房产开发商指定的“潜规则”，避免“建管一家”侵害业主的权益。我们业主认为导 致物管相关费用严重偏高的原因是贵公司为了自身利益，没有将物管纳入市场进行多家单位公平竞价造成的。贵公司指定与之有关联或自身的物业公司，单方面定价实属不合理，因此要求贵公司一方面提供物管公开招标、投标、中标、合同等相关合法证明文
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件;经过评估和对比，本住宅小区规模大，物业管理成本率会更低，加之在指定物业公司的情况下相应的物管成本应该比同行业平均标准更低，因此要求物业公司降低收费标准，物业管理费不得高于周边楼盘的平均收费标准即 1.1 元/M2。
10、小区道路
协商意见:多数小区包括部分经济适用房为提高整体品质，小区内部道路均采用更加舒适环保有质量保障的沥青柏油路，本小区作为消费者最爱楼盘、最期待楼盘以及最有影响力的楼盘最终是否因为故意降低成本而采用了砼路面。小区配套贴砖道路工程质量差，地砖有破损、松动、排水不畅、积水严重、基础回填不密实沉降 现象，将会增加后期维护成本，同时为今后业主使用留下隐患。
11、业主电话身份泄露问题
合同签订后业主电话号码、身份信息无端泄露至各大装修公司、建材商等，业主经常受到装修公司电话骚扰，贵公司应给予合理解释。
12、小区安保及监控问题
目前商业、娱乐、看房程序启动，周边环境复杂，外来闲杂人员较多，小区每天的巡逻是否能确保小区安全,电梯里面的监控、报警是否已经启用,单栋楼层及周边视频安防系统、可视电话是否启用,同时要求加大小区安保工作的同时，增加足够的监控设施，以保障业主的隐私及居住环境安全。
13、物业收入和费用公示问题
既然相关物业管理费已经开征，那么物业公司应按合同定期每月公示广告、车位等其他收入及电梯费成本，公用成本，便于全体业主监督，全体业主保留对
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首次由贵公司指定签约物业公司管理服务方面的相关权利。
14.装修物管协议 16 条要求，业主必须在物业公司指定的第三方丙方购买砂、石、红砖等材料，在其它条款中也有物业指定材料、人员的行为，业主认为此系列条款有利益输送、侵害业主权利之嫌因而不妥，建筑工程均有关于禁指定产品的规定，而且通过对比贵公司物业方指定的产品均高于市场价格。业主要求，贵公司物业方可以向业主推荐建筑产品或提出产品要求，但无强制其使用特定建筑产品的权利，业主可以根据自身需求在比质比价的情况下选择推荐产品。
15 贵公司必须提交符合国家验房标准要求的证明文件
依据《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号)有关条款，开发商必须在交房的同时向业主提供“三书一证一表”(两书必须齐备)，即《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》《房地产开放建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》(该表需提供单体工程质量验收文件)，否则，依据《商品房销售管理办法》买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担;同时，由于延期交房，所产生的物业费等一切费用应从实际入驻时间开始计算。业主要求贵公司按合同提交房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，提交能全面反映小区建设有关建筑密度、容积率、绿化率、日照等技术指 标的验收合格证明文件。
四、房屋问题(共性问题)
1.楼梯前室采光窗户外露天平台与住户厨房采光窗链接存在严重安全隐患，小偷将能轻易通过平台进入业主家中。要求在楼梯采光窗外增加防护栏或其它防
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盗措施。
2.贵公司导购及宣传册均承诺，为保证小区整体品质，住宅外墙均为外墙面砖，而实际上外立面除了大面墙体其余全修改成了涂料。涂料的使用寿命大大低于瓷砖，从历年来其它小区使用涂料的效果来开，有的甚至一两年就大面积脱落，严重影响小区整体感观，大大增加了业主后期的维修费用。我们当初选择该楼盘的重要因素也是基于贵公司宣传承诺全部使用质量更有保障的外墙面砖考虑。贵公司有关人员给予的解释为截面较小担心可能存在不安全因素，涂料也能保证历久，业主对这种解释是不认同的。目前外墙面砖施工工艺是相当成熟的，纸皮面砖截面非常小而且都是采用厂家专用成品胶粘剂粘贴，所以不存在所说的不安全因素，再则倘若涂料真能历久，为何各地方的住宅小区外墙涂料会被逐渐淘汰全部改用外墙面
砖，贵公司为何立项之初不考虑这所谓的“经久耐用、成本又低”的外墙涂料墙面。唯一的解释就是，贵公司为省时省力省费用擅自降低了工程质量标准，业主要求贵方给一个有诚意的处理意见。
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3.小区住宅防水为涉及功能性问题，《住宅装饰装修工程施工规范》
6.3.1-6.3.3 规定:基层表面应平整，不得有松动、空鼓、起沙、开裂等缺陷; 地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角应有加强层，浴室墙面的防水层不得低于1800mm。实际检查许多防水基层存在空鼓现象，立管位置基层有脱皮，防水高度不够，附加层缺失，由于隐患的存在，即使短期内能保证不漏水，如何保证防水层的耐久性,后期出现问题产生的成本应由谁承担,同时要求增加有防水功能需求的阳台防水。
4.依据《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 的 5.3.6，5.3.8，砂浆地面应结合牢固，无空鼓开裂，不应有裂纹、麻面、脱皮起砂。实际检查存在超过允许标准的空鼓、开裂、裂纹等缺陷，新修补范围也较多。
5. 依据《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012 的 4.5.3，4.5.5，4.5.10，,屋面砂浆保护层应设置 1m2 见方分隔缝、女儿墙交界处预留变形缝、面层不得有裂纹、麻面、起砂、脱皮。实际检查屋面分隔、留缝不规范，存在大面积裂纹、空鼓现象，存在防水渗漏隐患。
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6. 依据《住宅设计规范》GB50096-2011 的 5.6.2，5.6.3，5.6.6，阳台栏杆应有防止儿童攀爬的构造，栏杆垂直杆件净距离不应大于 0.11m，栏杆七层以上净高不应低于 1.1m;开敞阳台应有排水、防水措施。实际检查阳台栏杆(客厅阳台)容易造成小孩向外攀爬，栏杆净高度不足 1m，阳台地面无防水措施。
7. 依据《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010，建筑物外栏杆、金属门窗应做防雷接地和等电位连接。实际检查没有发现明显的连接构造措施。
8.工商局曾抽查“中本”开关为不合格产品，并责令企业停止销售不合格产品，而贵公司目前使用的开关即为此品牌产品，业主要求给予解释。
9. 依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB502010-2001 的 5.3.1—
5.3.13
，金属门窗质门窗应牢固，开启灵活、关闭严密，密封良好无裂纹、位置
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正确、满足功能使用要求、无锈蚀、划伤、排水通畅、橡胶密封不脱槽等。实际中检查存在窗户反坡，污染、划伤、开启不灵活、橡胶脱落、锈蚀等现象。特别是厨房窗及入户防盗门存在开启不灵活、损坏、松脱，缺少零部件的情况，入户防盗门外观及品质太差，采用的最低等级丁级防火防盗门。部分楼层厨房门有同燃气构件打架现象。
10.室内外部分金属构件存在较严重锈蚀现象，排水管道存在固定卡件脱落情况，室内多功能弱电箱、电器插座有接线凌乱、高度不一、面板不齐情况。
11.部分户型户内(如 B2)楼梯由于规划不合理造成楼梯间空间狭小、过陡、楼梯通风、采光差，不仅耗能也存在安全隐患。
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以上为贵方“发言人”2013 年 11 月 29 日的一段自信满满的话，然而在 2013年 11 月 30 日却发生了业主看房途中，所乘坐电梯目的地为 3 楼却直达 26
楼的安全未遂事故，而且多数电梯在存
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在稳定性差、摇晃问题，对于这种涉及全体业主性攸关的特种设备不知贵公司是如何监控其施工质量的，下一步该采取怎样的弥补措施才能让业主们放心的去使用。
13.单幢楼底层存在进人居住情况导致墙面、地面污染严重情况;室内部分房间发现大便;内外墙面砖存在勾缝不规范、污染、平整度、直线度差、掉砖、通风预留管错误;外立面空调搁板内建筑砂浆、灰浆较多。
如今春天印象的业主人员过千，体系庞大;全体业主是团结的业主，是有容量的业主，更是有力量的业主。一直以来大家面对诸多的不合理问题均能理智
的有理有据的冷静面对。保持沉默并不意味着我们接受侵害全体业主权益的行
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为，我们曾相信贵公司作为本地一个知名企业必将会讲诚信、守法则，一定会在有关质量、政策、服务上做一个面向业主方的倾斜。然而面对贵公司出台的一系列不合理的政策、标准及提供的服务质量，业主们失望了。“属于业主的权益我们会坚决捍卫”这是全体业主在对待此次收房问题上的态度。相信双方都不愿意看到问题的步步升级、不可调和，本着互相信任、坦诚沟通的态度，和谐解决问题。上述问题如果 3 个工作日 100476741
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