综合性公共物业项目的管理模式探讨

摘要：随着经济社会的发展，综合性公共物业项目的建设得到了很大发展，这类物业占地面积大，建筑物构筑物及设备设施多，服务的对象复杂，这些项目的出现对物业企业的管理方法、管理模式等也带来了极大挑战。本文以城市滨水休闲公园为例，分析探讨了这类综合性项目的两种物业管理模式，以及它们各自的优势和存在的问题，以期引起对综合性公共项目的物业管理进行理论思考与实践创新。

关键词：综合性公共物业项目；城市滨水休闲公园；管理特点；管理模式

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

随着经济社会的高速发展，大型综合性公共物业项目随之产生，如综合性的购物广场，城市中心等，这其中城市滨水休闲公园也得到大量建设，提升了城市气质美化了城市形象，给广大人民群众提供了非常良好的休闲游玩、健身锻炼的场所，与此同时，如何对其进行有效的维护管理也显得尤为迫切和重要。有些城市为此专门成立了相应的管理公司，有的直接招标社会上的物业管理公司来进行管理维护，这些方式都有各自优势，同时也存在很多的问题。本文力图对这方面进行探讨，以期引起对综合性公共物业项目的管理模式进行思考与创新。

一、综合性公共物业管理项目的特点分析

所谓综合性公共物业项目，以城市滨水休闲公园为例，其物业内容一般有水域、面积大小不一功能各不相同的广场、停车场、茶座饭店、公共厕所，有的还有高尔夫练习场、篮球场网球场等运动场地、儿童游乐场、甚至大型星级酒店等等。这些使用功能和建筑面积等差异极大的建筑物、构筑物及设备设施组合在一起，形成了此类综合性公共物业项目的以下特点。

1.公共性、开放性

城市滨水休闲公园的开放性表现在经营管理模式方面其对社会全体成员开放，供城市居民与外来游客使用；表现在规划布局建设方面公园空间上的与城市共融。它们在设计和建造时立意是完全开放或基本开放性的，没有围墙围栏，人们不需要购买门票进入，大多数也没有专门的出入口，沿着城市道路直接就可以进入公园，一般的非机动车也可以进入，如合肥城市规划的亮点——合肥环城公园，包河公园，张家港的沙洲湖公园；有的有专门出入口，但是也不需要购票进入，只在进入的时间上有规定，如张家港的暨阳湖生态公园。在此基础上，我们可以从三个方面来理解城市滨水休闲公园的开放性：其一，它是典型的公共空间，其规划、建设的目的就是服务于更大范围的使用人群，以满足城市居民休闲游玩、锻炼健身、亲近自然的物质与精神需求；其二，它是致力于向公众提供更多的公共服务、公共福利和公共产品，其性质是免费的、面向大众的；其三，它强调公园与城市的无阻隔，即没有高墙围栏等人为屏障，形成公园与城市的良好沟通。

2.功能区域的多样性、综合性

城市滨水休闲公园作为大型综合性公共物业项目，包含了很多不同功能类别的建筑物、构筑物、设备设施等。最重要的当然是水域，有的水域面积相当大，并且功能性强，十分重要。如张家港的沙洲湖公园，湖区占地面积650亩，湖区水面面积达350亩，是重要的应急水源地之一，为张家港市提供稳固的水源安全保障。再如合肥的环城公园总长8.7公里，面积137.6公顷，其中水面52.6公顷，陆地85公顷。除了水域，常设的功能区域有广场、停车场、各类运动场地、儿童游乐场、茶座饭店甚至大型星级酒店等。如沙洲湖公园就设有沙洲湖大酒店，暨阳湖公园西南角有暨阳湖大酒店。这些功能区域总的看来差异性非常大，管理起来特点难度不一。

3.人员构成的复杂性及游客游园目的的多样性

城市滨水休闲公园的建设初衷就是为老百姓提供游玩休闲、锻炼健身、放松心情的场所，再加上不需要购票进入，因此任何人都能入园，人员构成非常复杂，在绝大部分来休息休闲的群众中，一定也会掺杂少数社会流浪者、小偷甚至是犯罪分子，而他们所从事的行业也是极其复杂，人员背景各不相同，大家的兴趣爱好、修养素质、审美观、价值观各有迥异；人们进入公园的目的千差万别，有特意来游玩休闲的、有来锻炼健身会友的、有路过顺便进来看看的、有单位学校等组织活动的、还有没有明确目的的，这些都给项目的管理带来了难度，应尽量本着以人为本的理念，多方协调，尽可能满足各层次人员的需求。

二、综合性公共物业项目的管理特点分析

（一）管理工作质量直接影响城市形象

对于城市来说，这类滨水休闲公园都是城市的亮丽风景，是城市名片，也是名副其实的城市客厅。显而易见，如果“城市客厅”里垃圾遍地，秩序混乱，各种不文明行为随处可见，那么整个城市的形象都会受到严重损害。另一方面，城市形象的建立，不仅仅依赖于鳞次栉比的高楼大厦、宽敞整洁的街道和豪华气派的酒店商场等，还要依靠具有丰富内涵的城市文化的支撑，从某种程度来说，城市文化甚至更为重要，而类似城市滨水休闲公园等开放性公园正是城市文化的重要载体。目前，许多城市都在大力推进城市文化的建设，作为重要载体的城市休闲公园的管理工作质量，将会直接影响到城市形象。

（二）管理工作具有多样性特征

城市滨水休闲公园由于其功能区域多，设施设备多，人员结构复杂，给管理工作带来对象内容繁杂，特点要求不一的多样性特征。除了基础的日常保洁、保安、车辆停放管理、绿化维护、消杀等工作外，还有大量的与城市管理某些方面相类似的工作要求，如：（1） 市容环境卫生管理、无证经营管理。以滨水公园为例，入夏大量群众在滨水公园休闲散步，一些无证摊贩就会出现，有售卖水果饮料的、有售卖儿童玩具的、有售卖饰品服装的，甚至还有烧烤摊点，产生大量垃圾油烟，严重影响市容环境卫生；（2） 道路交通秩序管理。如车辆的按序停放、安全有序地出入等；（3） 河湖管理。如河湖的卫生清洁工作、河湖的垂钓管理、夏天对入河湖游泳的人员进行劝说制止的工作等；（4）市政公共设施管理。如消防栓、照明设施、区内道路等；（5）噪音污染管理及协调工作。广场舞的高分贝带来了噪音污染，严重影响周围居民、学校以及相关单位的工作学习生活，物业管理公司要配合城管部门做好劝说协调工作；（6）节电节水管理；（7）黑车黑导游管理等等。

（三）管理工作具有动态性和持续性

对于城市滨水休闲公园来说，动态性有两层含义。一方面，管理和服务的对象是不断变化的，如花草树木它们是有生长、衰老，更新过程的，期间还有可能发生一些人为因素（如某地发生的半夜盗走数百盆盆景的事件）或自然界不可抗力因素导致的突发事件（如台风将树枝刮倒）等；还有游客的来来往往，相同的景点，相同的园路广场喷泉等，每时每刻都在迎接着不同的游人，在公园这个相当静止的物质环境中，永远有人群在流动，这是一个不断运动着的体系。另一方面，是指管理者工作的方式方法必然要随着公园里处于不断运动状态的体系而变化，这两方面构成了管理工作的动态性。而持续性指的是管理工作是全天候的，不管天气如何，游人多寡，是否节假日，管理服务工作必须全天24小时进行，像“永动机”似的不得中断和停止。

（四）管理工作受到气候、季节、时段的明显影响

区域的空气温度湿度、降雨量等气候因素，不仅对滨水公园中植物的物种选择和生长规律产生影响，还对居民或游客的入园规律产生影响，同时人员入园也会在一年中随着季节冷暖的变化而呈波峰波谷的变化，即使是一天中的不同时间，入园者的分布也是有起伏变化的。如一天中从清晨开始就有早起锻炼健身的人员，白天可能以老年人或者外地游客为主，到了晚上（特别是夏天）就会有大量周围的居民来休闲纳凉、跳广场舞健身操、打拳散步等等，还有大量不服从管理下河游泳或进行垂钓的人员。伴随着这些因素的变化，物业管理部门大到机构设置，小到作业排班，都应做好准备并适时调整。

（五）管理工作中协作协调尤为重要

要很好完成城市滨水休闲公园的物业管理，除了基础的保洁、保安、绿化养护等任务外，还要完成相当重的区域城市管理的职能任务，如：市容环境卫生管理、道路交通秩序管理、无照经营管理、河湖管理等等。即使是具有行政执法处罚权的城市管理部门在具体管理过程中都承受着巨大的压力，而作为物管企业要完成这些任务难度可想而知。如在河湖管理方面，对夏天大量的游泳戏水垂钓人员的规劝制止等繁琐繁重的工作，可以和志愿者协会合作，发挥青年志愿者积极性，既有利于城市形象提升又节约了企业运行成本。坚持与各部门、各行业之间的全方位协作，互相发挥优势特长，以此来更好地提升服务质量，满足业主、群众、社会等多方面的要求。

三、综合性公共物业项目的管理模式分析比较

1.行政管理部门成立物业管理公司的物业管理模式

这样的物业管理模式运用在较早的城市滨水休闲公园的管理中是常见的，如上所述的张家港暨阳湖生态公园，由暨阳湖开发公司下设的张家港市暨阳湖旅游发展有限公司（国有）进行物业管理。这种管理模式的优点是突出了地方政府的行政管理作用，在实施管理时具有权威性，制约力强，而且基层组织的稳定性有利于对这类综合性的公共服务性物业项目管理的长期性与稳定性。该模式的缺点有：1）管理人员的专业化程度低，缺乏物业管理的专门知识，难以提高物业管理水平；2）大包大揽，用行政管理代替一切，可能忽视物业的专业化管理；3）可能会强化管理的职能而弱化了服务的工作。

解决此类物业管理模式所造成的困扰，方法应该是很明确的：就是要提高其专业性。可以参考香港等地的成功经验，让专业服务社会化。即行政管理部门成立的物业管理公司人员组成可少而精，将保安、保洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去完成。物业公司管理人员主要是按照合同对各专业公司及承包商进行管理和协调，并定期对他们的工作业绩和成效进行考核，按照市场公平竞争、优胜劣汰的原则进行选择。采取这种社会化经营的方式，能使自身管理成本大大降低，也节约了地方政府的管理成本，又提高了专业性。

2.采用招投标方式将项目完全委托给专业的物业管理公司的物业管理模式

目前新建成的综合性公共物业项目普遍所采取的物业管理模式，如张家港的沙洲湖公园。由业主采取招标的方式选择合适的专业物业管理公司，通过物业管理服务合同将项目委托给该公司，公司按照“统一管理，综合服务”的原则提供劳务商品。这种物业管理模式的优点是：1）由物业管理公司通过签订合同或契约，按照业主与使用权人的要求与意愿实施管理，理清了关系摆正了位置。2）物业管理的专业性基本得到保证，管理制度化规范化。3）物业管理公司的管理与服务是有偿的，进行有偿收费。该模式的缺点或争议点有：1）一旦选择了物业管理公司，业主对物业的管理可能就会比较消极，再者这里的业主只是个名义上的代表，并不是像住宅小区或大厦楼宇等是明确的真正的业主。这样会导致物业管理公司权利过大，失去监督。2）对于综合性公共物业项目的管理来说，除了基础的保洁、保安、绿化养护等任务外，还要完成相当重的区域城市管理的职能。也就是说，政府不光是花钱买服务，同时还要花钱买管理，这种做法效果如何，还要接受时间的检验。总之，作者的观点是即使委托了专业的物业公司，作为行政单位或部门的机构也不能放松监管工作，一方面是对物业公司工作的监管，另一方面是对物业公司在承担一些政府部门的行政行为时要进行监督帮助，争取共同将城市滨水休闲公园这类综合性公共物业项目管理好，维护好，真正起到其城市名片、城市客厅、城市亮丽风景的作用，为推进城市文化建设，提升城市形象做贡献。

四、结语

城市综合性公共物业项目的管理还有很大的探讨空间，在具体的实践操作中也应该要根据物业的性质、类别、所处的环境等等各种不同的因素，来选择最合理最合适的物业管理模式，将这类项目管理好维护好，真正能做到建设时的初衷，不仅为广大的市民群众提供一处不可多得的美景胜地，同时也成为提升城市品位和形象的一道亮丽的风景。

参考文献：

[1]黄永安.物业管理实务[M].北京：中国建材工业出版社，2009.

[2]邓智斌.城市开放性公园管理若干问题研究[J].华南理工大学，2007.

[3]赵丹.我国老城区的物业管理模式研究[J].华中师范大学，2008.

作者简介：陆红优（1968-），女，江苏张家港人，本科，高级工程师，研究方向：建筑设计、建筑装饰设计。

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