商业综合体建筑工程项目管理探讨
【摘要】当前国内商业地产，特别是商业综合体项目成为行业研究热点。商业综合体将办公、购物、酒店、公寓等业态集合到一起成为提升城市活力、刺激人们消费的新地标。其作用在于：一方面能够减轻交通压力。随着城市面积的扩大，需要上班族花费较多时间通行，而早高峰与晚高峰人流量较大会导致交通压力增加，城市综合体的出现能够节约上班族的出行时间，改善生活情况;另一方面，提升城市发展综合利用率。传统的地产模式下主要满足于人们居住需求，而城市综合体的出现还能积极发展商业，让餐饮、娱乐等行业实现良好发展，促进资源优化配置，有效提升了城市空间利用效率。相较于住宅项目以及普通商业项目，商业综合体项目开发建设更为复杂，也对项目建设和管理提出更高要求。基于此，本文从城市综合体特征入手，讨论项目施工管理的难点，最后提出商业综合体建筑工程项目管理措施，希望对建筑工程项目管理研究带来帮助。
【关键词】商业综合体;建筑工程;项目管理
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.026
引言：
商业综合体结合了不同空间下不同的建筑功能，显著的节约了城市用地，缩短交通距离，发挥了整体效益。不过在商业综合体项目发展的过程中如何实现资源优化配置以及科学计划、组织、指导各种生产要素也成为了开发商需要深入思考的问题，尤其是在工程项目管理过程中商业综合体会受到多种因素影响，只有做到准确预测、科学管理才能实现商业综合体项目的顺利进行，以下借助某商业综合体工程就建筑工程項目管理进行深入分析。
1、城市综合体特征
2004年至今国家通过多种手段进行经济调控实现经济的平稳运行，并且出台了相关房地产政策，让商业用地建设获得更大的发展空间。商业涵盖了办公、餐饮、交通、展览等相关行业的商业用地建设。商业综合体就是在城市发展的过程中伴随着市场发展以及人们生活水平提升而出现的一种建筑，可将其理解为独立的城市空间，商业综合体内部部门之间相互补充，为人们生活与工作提供了巨大便利。不过这种建筑结构复杂，如何做好管理工作是开发商、建设单位都要思考的问题。尽管商业项目具有很大的发展潜力，不过并非都能获取高利润，并且国家对房地产开发要求逐渐提升，需要开发商明确商业综合体的特征，主要体现在：其一，涵盖了展览、餐饮、交通等面向消费者的消费模式;其二，工程规划实施和运营需要投入大量成本;其三，商业综合体建设限制条件较多;其四，需要及时修正和调整工程建设问题;其五，需要加强与第三方运营团队的合作。整体看来，商业综合体具有建设难度大、建设要求高、项目利润高等特征，由此导致施工期间存在一些难题，需要处理好时间、成本和利润之间的关系。
2、项目特点分析
某商业综合体项目地理位置优越，该商业综合体建筑涵盖商业中心、购物广场、旅游景点和多种娱乐场所，占地面积50万㎡。其中办公楼地上30层，高度达150m;公寓式酒店地上24层，高度达100m;另外有商业裙房地上3层。后续计划配套多种设备设施，其中包括15km的空中长廊、金融中心以及艺术大厅，全部工程建设后预计该项目成为该城市最大商业综合体项目。该项目紧邻城市地铁站导致深基坑开挖难度大，表现在距离地铁线不足100m，并且地下分布大量市政管线，需要做好施工环境保护措施，为了在深基坑施工过程中减少对周边环境的影响，在基坑周边设定为不同的混凝土支撑和钢支撑结合的方式。为了实现快速开挖、减少施工中的不利影响将周边划分成不同地块，要求在16小时之内开挖和完成支撑。与此同时，需要在开发过程中进行精细化管理，并且对交通流、线组织施工、现场车辆管理提出较高要求。
2.1做好前瞻性的深化设计工作
本商业建筑采取钢结构组合楼板形式，并且构件预制率高，由于大量管线通过钢梁腹板区域，因此在项目深化设计过程中需要准确协调钢结构以及管线，合理设置孔位，这对项目深化设计提出很高要求。
2.2做好施工区域的现场布置
由于本商业综合体项目周边市政道路环绕，并且建筑可利用场地有限。在办公楼以及公寓式酒店结构封顶期间全楼依旧处于地下室结构施工，导致可利用空间进一步压缩，并且本结构采取钢结构模式和应用玻璃幕墙体系，要求预留钢构件以及玻璃幕墙堆放场地，通过精细化管理避免不同专业之间构件调配存在冲突问题。
2.3超高层单体施工安全控制
在工程进行过程中需要高度重视超高层单体施工的质量控制，由于建筑的施工作业面广，并且参建单位数量多。在安装施工期间存在交叉作业，并且大型钢构件以及幕墙需要高空作业，对项目安全管理提出了更高要求。
2.4进行信息资料的管理和归档
由于本商业综合体项目建设涉及诸多专业，项目建设周期长，所利用的建筑材料类型多，使得工程信息量和数据较大，在资料管理过程中存在诸多难点，需要及时进行进度信息共享，频繁更新电子版资料，而现场出现管理失误以及返工情况会进一步加大信息管理难度。
3、项目施工管理的难点
3.1建筑物结构复杂
商业综合体中容纳了不同类型的建筑物，并且建筑外形具有个性化特征，施工过程中也会由于内部空间布局的复杂性加大施工难度。相较于普通民用住宅，综合体所使用的施工技术更为特殊，并且施工期间需要不同施工单位参与，对施工人员要求更高，如何协调施工单位施工工序之间的关系需要充分思考。
3.2工程设计变更较为频繁
在建设现代化商业综合体的过程中，业态管理控制成为项目开发和建设的关键。建筑设计图纸较为复杂，设计跨度时间较长，甚至会导致施工工期延后，而图纸的临时变更也对施工技术与管理带来更大挑战，要求结合图纸变化进行工程临时调整，实践项目如期高质量进行。
3.3施工现场管理难度大
由于项目设计问题会导致工程建设中存在不确定性因素，并且施工期间会由于项目资金问题、工程材料欠缺问题、机械设备故障问题导致现场管理难度进一步加大，需要开发商进行全面分析，制定好应对措施。
4、商业综合体建筑工程项目管理措施
4.1通过前期规划了解项目建设环境
在定位城市商业综合体的过程中，主要是为了满足群众生活、消费等需求，所以在前期规划中必须充分了解城市交通业态分布、公众需求。在工程项目实施运营以及后期实施过程中前期策划十分关键，也是减少工程变更、保证工期和质量的关键，要求开工前期调查商业综合体的基本规划，与当前政策法规以及城市总体规划之间的关系，由此确定建设规划地的相关因素，避免后期运营造成经济损失。
4.2保证工程项目投资管理质量
在商业综合体项目当中容易出现漏项、增项的情况，其中主要和规划定位不准确、方案设计不合理有关。因此一方面需要做好图纸会审工作，这一过程中需要确保建设单位施工单位积极参与，从经营的角度明确总体平面功能，了解结构特征;从工程技术的角度讲也要保证施工图技术具有可行性，然后进行重点审查;从造价的角度讲要保证方案具有经济性，能够控制在预算范围内。另一方面需要做好工程招标工作，通过项目招标的方式有利于控制施工费用，并且优选施工单位和施工方案，也有利于加强现场施工管理。此外，重视施工材料采购管理，要求采购前期制定完善的采购方案，明确质量、价格、交货期、服务等相关要素，由此最大程度的控制項目投资，保证工程建设质量。
4.3完善管理体制
要求建设单位不断完善管理体系，安排专业人员负责现场施工和安全管理工作，打造系统的管理体系，并且需要制定风险保证金制度以及安全保证金制度，实现安全管理和绩效挂钩，确保现场人员具有安全施工意识。当地政府也需要 组织相关部门及时发现现场施工存在的风险问题，由此保障项目高质量建设。此外，需要制定施工管理责任制，在商业综合体项目进行过程中需要制定和完善施工管理制度，保证管理内容全面，其中要涵盖质量控制、进度管理、安全管理，全面提升现场管理水平，要求将责任落实到相关部门和个人，定期开展现场安全管理工作，之后要让管理工作效果与薪资挂钩，一旦出现工程质量问题以及安全问题要追究责任。
4.4做好重点环节把控工作
针对关键环节需要制定成熟的管理理论，要求施工单位结合工程情况分析现场劳动力、建筑材料、机械供应，然后对不同环节拟定具体的施工方案，在重点施工环节要求监理工程师审批，并由监理单位同意，尤其是项目建设的特殊方案必须由工程师审批，然后进行查验，确保达到安全施工和技术要求。比如在施工现场管理方面施工材料管理十分关键，由于商业综合体建筑工程量大、建筑整体高度大、施工场地小，需要在施工期间解决原材料对方和垂直运输问题，采用分区堆放和分楼层对方的方法可以保证良好的施工秩序。再如安全管理过程中需要全力保障绿色施工，树立安全第一的施工思想。而现场环境管理方面，由于各业态相邻并且开工时间存在差异性，要求做好施工现场环境管理工作，其中包括处理好建筑垃圾，做好现场除尘降噪工作，避免对周边群众生活造成不利影响。
4.5积极应用现代化管理手段
在商业综合体建设过程中必须加强信息技术的应用，在信息化管理模式下涵盖质量管理、成本管理、合同管理等多项内容。对各施工单位沟通和不同模块协调有着积极作用，要求明确项目管理的不同功能，比如通过工程清单模块掌握项目建筑材料使用情况，再如通过施工方案模块管理项目建设文件。
4.6采取动态化管理方法
在该建设项目进行期间关键在于协调好质量、成本进组三者之间的关系，在保证工程质量的同时进行进度控制，并且需要通过多项措施避免资金浪费。在压缩施工进度的过程中需要投入更多人力、材料以及机械设备，而压缩成本也可能导致施工进度不合理，所以要求业主方以及建设单位分析管控目标，确定质量、进度以及成本曲线的平衡点，实现动态化管理。以资金管理为例，由于本商业综合体项目建设时间长、规模大，因此所投入资金量大。资金是确保工程确立建设的关键，如果资金不到位就会影响正常施工进度，也会危险项目建设质量。为此，业主方需要全力保障资金投入，满足于人工、建材等方面的资金支出，做好项目预算管理工作，加强项目资金风险管理。
4.7进行区域化施工管理
为了确保有足够时间对某环节施工管理，要求项目小组基于区划原则在施工区域结合施工图、施工面积和竣工时间划分成管理的参考要素，并且建设项目单位也要结合总平面图做好现场管理工作，达到政府规定要求，全力保障施工安全，保证道路畅通。与此同时，要求从项目建设环保的角度出发，对于现场材料他使用要减少搬动次数并且集中放置，而塔吊位置的设置确保覆盖整个工程，并且施工期间不得混用塔吊。整个施工过程中要求业主方、建设方、承包方和监理方加强沟通。
4.8重视技术和人才的项目管理工作
商业综合体工程规模庞大，施工期间要求建设单位投入大量人力和物力，从工程招投标、设计、施工到竣工验收要求进行全方位分析。而保证工程顺利进行的关键在于技术投入和人力支持，这就要求新时期借助信息化管理手段和计算机技术加强现场管理，由此提升施工效率，要求建设单位重视技术创新，大力培养技能型人才，培养出懂管理、懂技术复合型人才参与项目建设和管理。与此同时，施工人员也需要定期接受培训，保证掌握施工技术，具有安全施工思想，为商业综合体项目高质量建设提供支持。
5、BIM技术在商业综合体项目管理中的应用
5.1精细化基坑开挖管理
由于本工程基坑临近地铁，因此采取4D模拟方法提升基坑施工准备阶段土方开挖方案制定效果，确定基坑开挖顺序。通过模拟土方开挖与地铁运营单位进行可视化沟通，有效提升了技术交底质量，为施工进行打下基础。
5.2深化设计和三维出图
由于本建筑工程预制率高，对深化设计提出了更高要求。为此在钢结构和机电施工部分全部采用三维模拟方法，利用相关软件分析施工碰撞问题，然后直接和设计单位沟通，如果修改难度较大需要业主方参与其中，并优化原有设计方案。借助三维模型进行预制构件的加工，然后通过三维模型导出施工图，比如针对办公楼和管线综合排布建立了模型并设计多种方案，这一过程中需要钢结构单位相互配合，提前对特殊部分处理，优化管道孔洞预留位置，由此节约建设材料。
5.3辅助项目安全管理
由于本工程中基坑数量较多，并且建筑主体高度大，为满足施工需要设置六部大型塔吊，并且现场作业面较多，对安全防护提出了较高要求。为此利用BIM技术并根据施工实际情况设置模型，由此分析施工潜在风险，尤其是防火分隔区、设置临边洞口防护都在阶段模型基础上确认，由此提升现场管理水平。
5.4利用BIM技术进行成本估算
在本项目进行过程中，预算人员利用了多种财务预算软件，然后配合BIM模型导出明细表、直接得到材料数量、尺寸等相关信息，之后导出材料表单进行信息核对，并且构件信息可结合设计变更情况加以修改，由此指导现场管理，保证了材料管理的实效性，能够有效避免钢材混凝土等材料浪费，保证了建设效益。
5.5利用BIM技术进行文档资料管理
一方面是大型构建信息化平台管理。通过BIM信息化平台把钢结构以及幕墙等施工划分为材料管理、构件制造以及项目安装等阶段，由此达到可视化管理目标，比如钢柱以及幕墙板划分成不同批次，然后制定施工管理流程，并且利用扫描枪对不同构件进行身份确认，由此达到动态管控目标;另一方面，进行协同平台管理。通过BIM信息和云端服务器的数据交互，把施工进度、材料和最新版模型上传到交互管理平台，便于参建方及时掌握信息，实现协同管理。
结语：
综上所述，商业综合体建筑结构具有特殊性，所以对项目建设和管理水平要求较高，为了确保项目建设质量、加强成本控制需要业主方起到统筹作用，而项目建设单位和施工单位也需要通过多项举措推动工程高质量进行。新时期需要建设整个过程加强对信息技术的利用，最终有效提升建筑工程项目管理水平，促进城市良好发展。
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作者简介：
王铭轩，出生年月：1984年1月，性别：男，民族：汉，籍贯：山东青岛，学历：在职研究生，职称：高级工程师，研究方向或所从事的工作：建设工程项目管理。
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